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マンション大規模修繕と大規模修繕のコンサルティング業務について

社長ブログ,リノベーション,マンション大規模修繕,水廻り,リフォーム 2024年10月31日

前回まではマンションの専有部分のお話をしましたが、給水給湯排水管に関しては、専有部分と給水管と排水管はPS(パイプシャフト)の部分にもあり、PSは共有部分となっています。

 

マンション大規模修繕と言えば、ほとんどの場合12年から長くて15年周期でメンテナンスをしなければならない外壁塗装やバルコニー・屋上・解放廊下などの防水が考えられますが、給水管、排水管の交換またはライニングなどの工事が絡んでくる場合もあります。

 

マンションの大規模修繕については、株式会社メディック一級建築士事務所マンション事業部のホームページに詳しく説明がありますが、ダイジェストでお話しします。

 

大規模修繕工事における一般的な発注方式は「責任施工方式」、「設計監理方式」、「アドバイザー方式(プロポーザル方式)」の3種類がありますが、下記にそれぞれの特徴やメリット、デメリットについてご紹介します。

 

 

◎責任施工方式

施工会社またはマンション管理会社1社とのみ工事請負契約を結ぶ方式です。直接契約するため、劣化診断、修繕計画など管理・窓口が一本化され、管理組合側が工事状況などを把握しやすい、コンサルタント費用が発生しないというメリットがあります。

ただし、第三者のチェックがないため、手抜き工事による品質低下や適正な工事が行われたかといった判断が難しくなり、公正性・公平性が保ちにくいというデメリットが。工事施工時の監理がないため、管理組合での検査が必要であり、負担となる面もあります。

大規模修繕では避けたい発注形式と言えるでしょう。

 

◎設計監理方式

設計監理と工事請負を分けて、設計監理業務はコンサルティング会社と契約を結び、工事は工事施工会社と請負契約を結びます。コンサルタントが入ることで、管理組合の予算や要望に合わせた設計内容に調整することができ、適正な工事を行うための精査が可能になります。管理組合にとっては透明性が担保されるので、合意形成もしやすくなるというメリットがあります。

デメリットとしては工事費の他にコンサルタント費が発生することです。また、設計コンサルティング会社と施工会社が癒着したり、施工会社間で談合が行われたりという不適切なケースも少なくありません。

 

◎アドバイザー方式(プロポーザル方式)

基本計画立案及び業者選定補助業務契約、工事監理契約の2つの契約をコンサルティング会社と結びます。施工会社決定後に工事請負契約を交わすため、コンサルティング会社と施工会社との癒着を防ぐことが可能です。

コンサルタントのアドバイスを受けながら基本計画書を決定するので、管理組合の要望が反映されやすくなり、予算管理が可能となります。施工会社の見積り比較がしやすく、施工会社の実力を理解するとともに高い品質を担保できることがメリットです。その分、マンション管理組合には設計、工事監理に能動的に関わる姿勢が求められます。

 

以上の方式の違いを踏まえ、できればプロポーザル方式での発注方式を選択するのが良いのではないかと思います。

 

株式会社メディック一級建築士事務所マンション事業部のホームページは ⇒ こちら